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Coyuntura inmobiliaria en la Comunidad Valenciana

“El sector inmobiliario a través de las 21 grandes empresas”

En la séptima edición del estudio de KPMG, la refinanciación y venta de activos marcarán la pauta de las grandes inmobiliarias de la Comunidad Valenciana • Las ventas se reducen el 25% durante el ejercicio. • En los dos últimos años, la depreciación de los activos alcanza los 421 millones de euros. • Las entidades financieras se han adjudicado activos por 400 millones de euros en los procesos de refinanciación, el 40% de la facturación. • Las grandes inmobiliarias perdieron 37 millones de euros en 2009 y registran un nivel de endeudamiento cifrado en 2.700 millones

Las 21 principales empresas inmobiliarias de la Comunidad Valenciana registraron en 2009 unas pérdidas después de impuestos de 37 millones de euros; nueve veces más que el ejercicio anterior. Los próximos años, vendrán marcados en este sector por la refinanciación y venta de activos a entidades financieras.

Esta es una de las principales conclusiones del estudio “El Ibex 21 del sector inmobiliario”, realizado por KPMG por séptimo año consecutivo y que analiza los indicadores económico-financieros más importantes de las cuentas auditadas de las 21 mayores empresas del sector.

A pesar de que 2009 fue un año en el que se llevaron a cabo importantes ajustes, la caída de los principales indicadores fue más moderada que en 2008. No obstante, 2009 fue el año en el que cayó por primera vez el precio medio por metro cuadrado de las viviendas, un 7,7%.

El ejercicio 2009 registró, además, la cifra más baja de visados de dirección de obra y transacciones inmobiliarias de viviendas de la última década. Las mayores empresas del sector valenciano, pese a sus esfuerzos por reorganizarse y reestructurar su deuda, no pudieron compensar la caída en la demanda de viviendas.

La cifra de negocios del conjunto de las 21 sociedades analizadas registró una fuerte caída hasta los 1.067 millones de euros, el 25% menos que en 2008, cuando se alcanzaron los 1.422 millones de euros.

Para analizar estos datos en su contexto hay que considerar que la caída real de las ventas fue mayor, ya que la cifra incluye las operaciones de canje de deuda por activos, por unos 400 millones de euros, realizadas en los procesos de reestructuración de deuda de las sociedades.

Con ello, el saneamiento de activos realizado durante los dos últimos ejercicios, alcanza los 421 millones de euros, de los que 188 millones corresponden a existencias y 233 millones de euros a escisión de sociedades participadas.

El beneficio de explotación conjunto sufre una caída del 66%. En porcentaje sobre las ventas, el resultado de explotación baja desde el 15% en 2008 hasta el 7% de 2009, como consecuencia de la caída del margen bruto provocada por caída de las ventas y la reducción de las promociones en curso. No obstante, esta situación se vio parcialmente compensada por los ajustes en costes fijos aplicados para adaptar la estructura de las empresas a la demanda.

Esto supuso, por ejemplo, una reducción de costes de personal, del 24%. La consecuencia más directa fue la pérdida de empleos que, para el conjunto de las 21 sociedades analizadas, se sitúa en el entorno de las 551 personas. El resultado neto después de impuestos continuó en negativo con unas pérdidas de 37 millones de euros; mientras el resultado financiero experimentaba una mejoría por el descenso de los tipos de interés y la venta de sociedades participadas.

Pero junto a estos datos provocados por la mala situación económica, hay otros positivos: 11 de las 21 sociedades obtuvieron beneficios y 10 sociedades mejoraron su resultado neto durante 2009. Ello supone que la mayoría de las grandes inmobiliarias valencianas que incluye el estudio consigue hacer frente a la crisis.

Respecto al Balance, la partida de Existencias bajó el 18% en términos relativos, aunque se mantuvo como la partida de mayor peso del activo agregado, dada la reducción de las promociones en curso. Las deudas con entidades de crédito, principal partida del pasivo, se redujeron en 357 millones de euros; por lo que el ratio de endeudamiento se situó en 2,2 veces en 2009.

La mayor parte de las empresas analizadas se vió obligada a refinanciar su deuda en 2009. Aún así, dadas las perspectivas económicas, no se descarta que algunas deban afrontar nuevas restructuraciones en el futuro ya que, a 31 de diciembre de 2009, el endeudamiento conjunto de las grandes inmobiliarias alcanzaba los 2.700 millones de euros.

Las expectativas de actividad futuras siguen siendo reducidas y consecuentes con la demanda real de vivienda existente dada la renta disponible, los tipos de interés o el nivel de confianza de los compradores.

Asimismo, no parece que el crédito, tanto desde el punto de vista del promotor como del comprador de vivienda, vaya a resultar tan accesible como en el pasado. Estando además pendiente de completarse la reforma del sistema financiero español.

Estos factores, harán viables sólo a aquellos operadores que puedan adaptarse a las especiales y duras circunstancias del momento por poseer activos diversificados distintos a los de promoción residencial y que puedan seguir contando con el apoyo financiero para mantenerse a la espera de la recuperación del mercado residencial.

Con todo esto, el futuro del sector pasará por tres medidas prioritarias: adaptar y mejorar el producto a las necesidades de un mercado cada vez más exigente; generar un modelo de negocio, basado en una cadena de valor eficiente en cada proceso y buscar una estructura organizativa coherente con el nuevo modelo de negocio, que deberá mantenerse con los recursos básicos internos y la externalización del resto de actividades. • Julio 2011