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El segmento inmobiliario industrial está conociendo un positivo desarrollo y, en este escenario, son Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza los principales focos de crecimiento, según se desprende de un informe publicado recientemente por la consultora King Sturge. De toda esta realidad se hace eco el único certamen español dedicado específicamente a los espacios industriales, empresariales y comerciales: SEIN 08. Un certamen que convoca IFEMA nuevamente, ya en su tercera edición, los días 21 al 23 de mayo próximos, en la Feria de Madrid.
Esa realidad pasa por la creciente importancia que adquieren compañías especializadas, que absorben la parte de negocio de distribución de las empresas. Y es que la actividad logística forma parte de los pilares de crecimiento de un espacio económico, al generar un elevado valor añadido.
Entre las principales razones para atraer el negocio de la distribución y el almacenaje a un emplazamiento determinado figura su ubicación, próxima a infraestructuras de primer orden y con acceso a los principales centros de producción. De esta manera, se podrán optimizar los tiempos de distribución, con el consiguiente ahorro de tiempo y costes.
El informe de la consultora King Sturge sobre la coyuntura del mercado inmobiliario industrial distingue cuatro grandes focos de actividad en España: Comunidad de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza.
El sector inmobiliario industrial mantiene su línea de crecimiento en la Comunidad de Madrid, con tendencia a alejarse de las áreas más próximas a la capital, en busca de precios más asequibles, por las empresas medianas. Asimismo, ganan en competitividad las provincias limítrofes, donde los precios y rentas son menores y se cuenta con más espacio disponible. El principal inconveniente de estos nuevos establecimientos puede derivarse de los tiempos de transporte, los costes y los accesos a Madrid.
La demanda se muestra fuerte en actividades de distribución y almacenaje, empresas tecnológicas y constructoras dedicadas a la rehabilitación y reformas.
La Comunidad de Madrid ha desarrollado un Plan de Infraestructuras Logísticas, que da cabida a todos los medios de transporte posibles, especialmente el ferrocarril como alternativa al transporte por carretera, y trata de maximizar su ubicación estratégica central. El Plan estima una demanda potencial de 800.000 m2 para los próximos 12 años, en una superficie total de unos 7.500.000 m2 de parcela neta. La inversión total para este proyecto se estima en 4.000 millones de euros.
Todos los análisis apuntan a la continuidad del ciclo expansivo de la economía catalana a lo largo de 2008, año que vendrá caracterizado por el relevo del sector industrial en lugar del consumo privado y la demanda inmobiliaria de carácter residencial. De esta forma, se van a ver potenciadas las exportaciones y, consiguientemente, mayores niveles de competitividad. La demanda continúa así su tendencia alcista, con mayor presencia del arrendamiento de las naves con respecto a la compra, ya que cualquier operador logístico busca su ubicación dependiendo de las necesidades del cliente, en la mayoría de los casos por tiempo limitado.
La oferta es escasa en zonas próximas a la Ciudad Condal (puerto y aeropuerto), lo que obliga a abrirse hacia el sur (Tarragona) y el norte (Gerona). En la actualidad, se está procediendo a la urbanización de nuevos polígonos, además de transformar recintos obsoletos y fuera de normativa en nuevas instalaciones próximas al centro de la ciudad.
En el transcurso del año tendrá lugar la entrada en funcionamiento de nuevos proyectos, tanto de iniciativa privada como pública (Gobierno regional), promovida a través de la Sociedad Pública empresarial Cimalsa, con una estimación global de un millón de metros cuadrados.
El producto logístico es cada vez más atractivo de cara al inversor, ya que su ocupación es inmediata en caso de finalización de contrato, debido a la escasez de naves.
De acuerdo con el informe de King Sturge, la coyuntura económica en Valencia apunta a la continuidad de la demanda y a la recuperación de las exportaciones. Ello habrá de repercutir en un aumento del empleo y un mayor esfuerzo inversor por parte de las empresas.
Valencia se consolida como potencia logística para inversores y grandes operadores, lo que ha dado en provocar una importante falta de suelo disponible. El sector inmobiliario industrial y logístico saluda la creación de infraestructuras, que contribuirán a mejorar la productividad. Con su ampliación, el Puerto de Valencia se convertirá en el principal centro de transferencia de mercancías del país.
Actualmente, se dispone de un producto de calidad y parques logísticos de alto nivel. Además, el Gobierno regional ha previsto la urbanización de nuevas áreas. las principales tendencias del mercado son el traslado a mayores distancias del centro y desarrollos de la modalidad “llave en mano”, para demandas superiores a 5.000 m2.
La buena marcha de la economía aragonesa se basará en la recuperación de los grandes países de la Unión Europea, que puede relanzar la industria regional y la celebración de la Exposición Internacional 2008. Los principales sectores que podrán beneficiarse son el sector servicios, particularmente el inmobiliario no residencial, con especial incidencia en la construcción y comercialización de naves industriales, plataformas logísticas y parques empresariales.
La estructura productiva de Zaragoza se compone en su mayor parte de Pymes, que demandan, en su mayoría, superficies de espacios industriales comprendidas entre los 150 y 500 m2, preferentemente localizadas a menos de 15 minutos del centro.
Actualmente la oferta de espacios industriales es elevada, e incluso podría rondar el límite de sobreoferta de mini naves en alquiler. Un hecho que puede ocurrir en el corto y medio plazo es el de cambio de ubicaciones por parte de empresas situadas en polígonos antiguos por otros de nueva construcción, lo que generará dinamismo y competencia al sector. Respecto al segmento de medianas y grandes, la demanda es más activa y el futuro a medio plazo es positivo.
Como apunte final, se puede resaltar la excelente ubicación geográfica de Zaragoza como punto intermedio entre Madrid, Barcelona y Valencia y que a pesar de disponer de una oferta elevada, se mantiene el interés por parte de promotoras y clientes en instalarse allí. •
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