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Frente a las dificultades del segmento inmobiliario residencial, el no residencial en cambio parece estar mejor preparado para superar este momento de incertidumbre, a tenor de los datos que facilita la patronal SEOPAN. En este sentido, el Salón de los Espacios Empresariales, Comerciales e Industriales, SEIN 08, viene ofreciendo desde hace tres años, un escenario para que empresas, entidades y Administraciones den a conocer sus propuestas en este ámbito. La próxima convocatoria, organizada por IFEMA, tendrá lugar del 21 al 23 de mayo de 2008, en la Feria de Madrid.
La edificación no residencial se encuentra muy ligada a la inversión empresarial, así como a los niveles de ocupación del stock ya existente, circunstancia que, a su vez, depende de la evolución de los precios de los distintos tipos de edificación. Conviene señalar, además, que una parte significativa de esta tipología de edificación viene promovida a través de las administraciones públicas.
En su último Informe Anual de la Construcción, la Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional, SEOPAN se dedica un completo epígrafe a analizar la evolución de este mercado. A lo largo de 2006, último año de referencia, se especifica que los metros cuadrados iniciados de edificación no residencial aumentaron en un 2,1%, tomando como referencia los visados de inicio de los Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Aunque en 2005 el incremento fue del 9%, que se puede explicar en parte por el cambio de expectativas que ha supuesto el endurecimiento de los tipos de interés. En cualquier caso, los 22,5 millones de metros cuadrados iniciados representan un máximo histórico, que supone prolongar el ciclo expansivo iniciado en 2001.
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‘00 |
‘01 |
‘02 |
‘03 |
‘04 |
‘05 |
‘06 |
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Total |
18,77 |
21,17 |
20,85 |
22,29 |
20,26 |
22,08 |
22,55 |
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Comercial |
6,04 |
7,32 |
6,43 |
6,89 |
6,46 |
6,93 |
6,87 |
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Industrial |
4,15 |
4,77 |
4,26 |
4,76 |
4,62 |
4,25 |
3,96 |
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Oficinas |
1,87 |
2,21 |
3,11 |
2,72 |
2,62 |
2,38 |
2,34 |
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Turismo y recreo |
3,55 |
3,86 |
3,39 |
3,88 |
2,94 |
3,55 |
4,03 |
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Otros |
3,13 |
2,98 |
3,65 |
4,04 |
3,60 |
4,96 |
5,33 |
Miles de m2 visados
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‘00 |
‘01 |
‘02 |
‘03 |
‘04 |
‘05 |
‘06 |
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Total |
- |
12,8 |
-1,5 |
6,9 |
-9,1 |
9,0 |
2,1 |
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Comercial |
- |
21,3 |
-12,2 |
7,1 |
-6,2 |
7,2 |
-0,8 |
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Industrial |
- |
14,9 |
-10,8 |
11,8 |
-2,9 |
-8,0 |
-6,8 |
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Oficinas |
- |
18,0 |
40,2 |
-12,5 |
-3,6 |
-9,2 |
-1,7 |
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Turismo y recreo |
- |
8,8 |
-12,3 |
14,5 |
-24,0 |
20,6 |
13,5 |
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Otros |
- |
-4,9 |
22,5 |
10,5 |
-10,8 |
37,6 |
7,5 |
Tasa de variación interanual (en %)
Fuente: Información elaborada por Seopan, a partir de los visados mensuales del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos del Ministerio de Fomento.
Los mercados de edificación no residencial se agrupan en cinco grandes segmentos: comercial, industria, oficinas, hoteles y otros. En términos de volumen, el mercado de superficies comerciales supone un 30% del total. A continuación, con un 18%, estarían tanto los usos industriales como los hoteleros, recreativos y deportes. Por último, se encuentra el sector de oficinas (10%), dejando para la agregación del resto de usos, como por ejemplo las edificaciones agrarias o de servicios de transporte, el 24% de la superficie visada de uso no residencial.
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Comercial |
30% |
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Industrial |
18% |
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Oficinas |
10% |
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Turismo y recreo |
18% |
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Otros |
24% |
Los metros cuadrados iniciados de edificación comercial fueron 6,87 millones, cifra ligeramente inferior a la del año pasado, con una tasa de crecimiento más moderada. Dado el importante volumen de edificación comercial finalizado en los últimos años, y a la vista de la previsible desaceleración del consumo privado en España, empiezan a manifestarse indicios de saturación en algunas localizaciones.
Los problemas de licencias de apertura de establecimientos de gran superficie en algunas comunidades autónomas están provocando, con excepciones, que sean las pequeñas y medianas superficies comerciales especializadas o destinadas a ocio las que presentan mayor empuje. Cada vez más, los nuevos centros se ligan a los nuevos barrios residenciales, a ciudades medias con inferior densidad de superficie comercial o a zonas costeras, donde la legislación comercial suele ser más flexible en términos de días y horas de apertura, a la vez que se aprovecha la afluencia de los turistas y residente de vacaciones.
La edificación industrial, por su parte, ha frenado su ritmo de expansión, con una contracción de los visados del 6,7%, con lo que en 2006 se iniciaron 3,96 millones de metros cuadrados, frente a los 4,25 millones del año anterior, en línea con la debilidad de la actividad industrial y la escasez de suelo disponible para construir de forma inmediata en los emplazamientos tradicionalmente demandados.
Aunque las tasas de absorción son muy elevadas en los grandes mercados de Madrid y Barcelona, los fuertes niveles de precios favorecen un cierto desplazamiento a ubicaciones cada vez más alejadas de los grandes núcleos urbanos, pero que cuentan con infraestructuras de transportes y comunicaciones, como es el caso de Toledo, Valencia o Zaragoza. Los segmentos más dinámicos son los parques empresariales especializados, sobre todo en logística, y por tipos de productos, las naves de pequeña y mediana dimensión, ya que los procesos de externalización y subcontratación de actividades están reduciendo las dimensiones necesarias de los nuevos establecimientos industriales.
Un comportamiento similar ofrece el segmento de oficinas, donde ha continuado en 2006 la contracción de la actividad. De momento, las rentas de alquiler han empezado a repuntar y/o estabilizarse frente a las caídas de años anteriores, debido a la menor disponibilidad, tras años de reducción de la oferta, sobre todo en Madrid y Barcelona. Ello se debe, entre otros factores, a la conversión de edificios, antes destinados a oficinas, en viviendas, y el hecho de que en las grandes ciudades suelos calificados como terciarios estén siendo destinados a usos residenciales encubiertos como lofts o apartamentos turísticos.
En general, la demanda de oficinas se está concentrando, por un lado, en inmuebles de calidad, cuando no emblemáticos, en zonas céntricas o de alta accesibilidad, y por el otro, se están necesitando oficinas mixtas de usos terciarios-industriales, con densidad de dotación de telecomunicaciones.
El último segmento del mercado de edificación no residencial es el de los hoteles y residencias. En este nicho continuó la expansión de la actividad a tasas del 13,5% anual, que se suman al crecimiento del 20% registrado en el año anterior. Es este, por tanto, uno de los principales cauces de diversificación de la actividad inmobiliaria, en el que están entrando nuevos agentes inversores, como son las empresas de capital riesgo. A lo largo de 2006, se inauguraron cerca de 150 nuevos establecimientos.
Por tipología, son los de carácter urbano y de dimensión media los predominantes, sin perjuicio de que en comunidades como la Canaria sigan desarrollándose grandes hoteles de playa. las regiones más dinámicas son Cataluña, País Valenciano y Andalucía. De igual modo, el nicho de residencias está experimentando un fuerte auge, de la mano de la demanda ligada al envejecimiento poblacional, máxime cuando el desarrollo de la ley de dependencia o de la hipoteca inversa va a contribuir a financiar este tipo de gastos. Una nueva figura es la de los pisos tutelados para mayores, en complejos con servicios comunes destinados en exclusiva a la tercera edad. •
Inmobiliario y perspectivas: Salón de los Espacios Empresariales, Industriales, Comerciales y Logísticos • El mercado inmobiliario empresarial industrial y comercial goza de buena salud • Los espacios industriales como alternativa al mercado residencial • Los principales mercados para el sector inmobiliario industrial en España • Evolución positiva de la edificación no residencial •
Futuras ampliaciones en Feria de Madrid
La parcela reservada para IFEMA dispone de una superficie de 500.000 m2 y una edificabilidad de 250.000 m2
La primera semana de mayo se llevó a cabo la finalización del calado del túnel que conecta el actual recinto de la Feria de Madrid y la parcela que IFEMA tiene reservada en Valdebebas. Dicho terreno cuenta con una superficie de 500.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 250.000 m2, disponibles para uso de la Institución en función de las necesidades de crecimiento que se planteen en un futuro.
La finalización de esta primera etapa de la construcción del túnel que conecta ambas parcelas, representa la confirmación de las posibilidades de desarrollo de IFEMA y la viabilidad de futuras ampliaciones de la Feria de Madrid.
De esta manera, y tras la última expansión estrenada recientemente, con la ampliación de los Pabellones 12 y 14, IFEMA sigue inmersa en nuevos proyectos, que se desarrollan en paralelo a la positiva evolución de su actividad ferial y que asegurarán, asimismo, el incremento económico no sólo de la Región, sino del conjunto de España.
En cuanto al túnel de conexión, cuya construcción supondrá para IFEMA una inversión de poco más de 3 millones de euros, fue adjudicado a la U.T.E. VÍAS-SAN JOSÉ, la cual comenzó las obras del paso bajo la M-11 en el mes de marzo del pasado año, coincidiendo con la remodelación de la propia autovía, y está previsto que las concluya en agosto de 2008. El túnel, que une la zona norte de la Feria de Madrid y la parcela 16 del Parque de Valdebebas, tiene una longitud de 144,90 metros, un gálibo mínimo libre de 5 metros, y una anchura libre de 25 metros, cuya distribución interna quedará repartida en dos aceras peatonales de 3 metros cada una; una calzada rodante de 4 carriles, y una plataforma para el transporte ligero.
En lo que respecta a la Asistencia Técnica, la ingeniería PROINTEC realizó, en marzo del 2006, el Proyecto Básico que sirvió para que el Ayuntamiento de Madrid y la Demarcación de Carreteras del Ministerio de Fomento aprobaran la construcción. Posteriormente, se desarrolló el Proyecto de Construcción, realizado por Ramón Ruiz y Ruiz de Gopegui e Ignacio Prieto Sánchez. Actualmente, PROINTEC se encarga de la dirección de obra. Igualmente, para el desarrollo de los trabajos de Seguridad y Salud durante la ejecución del túnel, se contrató a la empresa I+P.
El diseño de las infraestructuras que se proyecte para el desarrollo de las instalaciones que albergará la nueva parcela, se realizará de acuerdo a un Plan Director, cuya ejecución vendrá motivada por las necesidades de evolución y expansión de la propia actividad de IFEMA.
Con esta nueva actuación, IFEMA confirma las posibilidades de crecimiento de sus instalaciones, según las necesidades de expansión que se generen a medio y largo plazo. Asimismo, la superficie actual disponible de edificabilidad que ofrece la parcela 16 del Parque de Valdebebas, con 250.000 metros cuadrados, situaría a IFEMA entre las ferias de mayor capacidad del circuito internacional.
La Feria de Madrid iniciaba su actividad en 1980. Para ello contaba con el Palacio de Exposiciones que la Cámara de Comercio tenía en el Paseo de la Castellana, y con las edificaciones cedidas por el Ayuntamiento situadas en la Casa de Campo.
Estas instalaciones quedaron pequeñas, casi desde el principio, dando lugar a la creación de la actual Feria de Madrid. De esta manera, en el mes de julio de 1987 daban comienzo las obras de urbanización de los terrenos, y en julio de 1988 empezaba la edificación de los nuevos recintos feriales madrileños —100.000m2— distribuidos en 8 pabellones. Los primeros actos de utilización de estas instalaciones comprendieron precisamente la celebración del 10º Aniversario de IFEMA. El nuevo recinto fue inaugurado oficialmente por Su Majestad el Rey Don Juan Carlos en 1991.
Ampliación I. Justo nueve años después, en 1999, y de nuevo coincidiendo con una conmemoración, esta vez su 20 Aniversario, la Feria de Madrid emprendió las obras de la Ampliación I, necesaria por la intensiva ocupación del espacio disponible en los recintos durante los últimos años. Dicha expansión permitió la incorporación de dos nuevos pabellones, 9 y 10, así como una nueva entrada norte y un Centro de Congresos, de más de 10.000 metros cuadrados. La superficie bruta de exposición del recinto, tras esta primera ampliación, alcanzó los 150.000 m2.
Igualmente, el proyecto contemplaba la construcción de los nuevos aparcamientos de esta zona, llevándolos a los lados y construyendo un segundo nivel, y se remodelaron los viales de circulación de vehículos desde las autopistas circundantes, y en el interior de la Feria de Madrid. Todo ello supuso una inversión de 100 millones de euros, cubiertos íntegramente con los excedentes generados por la actividad de IFEMA, entrando en funcionamiento en septiembre de 2001.
Con esta ampliación, IFEMA se acercaba a la media de superficie disponible en los recintos feriales europeos. Esta nueva dimensión, así como el afán por mejorar el confort y movilidad de los participantes en las ferias, motivaron la remodelación de la Avenida Central del recinto. Fue en enero de 2004, año en el que la Institución celebraba su 25 Aniversario, cuando se inauguraron las mejoras de este espacio.
Con un presupuesto de 10 millones de euros, se colocaron 800 metros de pasillos rodantes mecánicos, en ambos sentidos, que unen los extremos del recinto. Asimismo, se mejoraron los locales de servicios situados en la Avenida; los accesos desde este Área Central a las diferentes unidades de restauración, y las salas de reuniones situadas en la primera planta, las cuales fueron también reformadas.
Ampliación II. Igualmente en 2004, y como respuesta a la positiva evolución de su actividad ferial, así como a las necesidades de crecimiento manifestadas por sus principales convocatorias, IFEMA aprobó la realización de la Ampliación II de la Feria de Madrid. Un proyecto, iniciado en 2005, que comprendió la construcción de dos pabellones, 12 y 14, que elevaron la superficie bruta de exposición del recinto en torno a 50.000 m2, situando la capacidad total en 200.000 metros cuadrados.
Supuso también, la edificación de nuevas zonas de estacionamiento de vehículos de dos niveles, con lo que la capacidad global de aparcamiento del recinto ferial se eleva a 14.000 plazas, además de salas de reuniones y restauración. La totalidad de las infraestructuras entraron en funcionamiento en 2008. El total de inversión en esta segunda expansión se sitúa en torno a los 130 millones de euros, que una vez más ha sido afrontada con recursos propios.
Según las estimaciones hechas por al Institución, a tenor de la marcha de su actividad en los cuatro primeros meses del año, el ejercicio 2008 registrará un incremento de más del 20% en los ingresos, con respecto a 2006 (año par previo con el que se establecen comparativas pos similitud de calendario y actividad), previendo una facturación superior a los 200 millones de euros.
Durante 2008, la Feria de Madrid acogerá la celebración de 90 certámenes y congresos con exposición, cifra que supera a la de ejercicios anteriores. Los salones ocuparán una superficie de exposición de 1,4 millones de metros cuadrados, con la participación de más de 20.000 expositores directos, y 4,7 millones de visitantes. En este ejercicio IFEMA incorpora dos nuevos salones de organización directa en su calendario: PROPET, Feria para el Profesional del Animal de Compañía, que se celebró en el mes de marzo, y LOGITRANS, Salón de la Logística y el Transporte de Madrid, previsto para noviembre. •
13-5-08
